Terugblik Vijfde Verstedelijkingsconferentie



De druk op de woningmarkt is ongekend hoog, zeker in Zuid-Holland. Tijd voor snelle en slimme oplossingen en gezamenlijke actie. Want het kan wél! Tijdens de Verstedelijkingsconferentie op donderdag 30 september 2021 brachten we met medeoverheden, bedrijfsleven en kennisinstellingen de kansen en mogelijkheden in beeld om die zo gewenste oplossingen in het woondossier samen te realiseren.

Opening door gedeputeerde Anne Koning

“Plannen genoeg, nu de realisatie”

Om het woningtekort in te lopen, moeten er in Nederland 1 miljoen nieuwe woningen bijkomen tot 2030. Voor een vijfde hiervan staat Zuid-Holland aan de lat. Het gaat om een toevoeging van tien procent aan de huidige woningvoorraad. Tijdens de opening van de vijfde Verstedelijkingsconferentie vertelt gedeputeerde Anne Koning hoe de provincie hieraan werkt.

“Zuid-Holland is al dicht bevolkt en flink bebouwd” aldus Koning. “Tien procent erbij is dan ook een grote opgave. Maar het kan. Er liggen kansen binnen bestaande dorpen en steden in de buurt van hoogwaardig OV. Wij zien mogelijkheden als we het slim, snel en vooral samen doen. Maar ook duurzaam, betaalbaar en toekomstbestendig.”

Is het nodig dat er meer plannen gemaakt worden? “Gelukkig zijn er voldoende plannen. En er wordt ook al flink gebouwd, zo’n 17.000 woningen per jaar. Toch stokt het bij de realisatie. Laten we dus onze energie steken in de bouw van geplande woningen. Maak zachte plannen hard en ga aan de slag.”

De provincie helpt om de woningbouw te versnellen. “Zo zetten we de Vliegende Brigade in bij gemeenten om het tekort aan expertise en handen aan te vullen. Voor 2021 zit er nog ongeveer € 1 miljoen in de pot en voor 2022 weer minimaal € 2,5 miljoen. Er is dus ruimte: schroom niet en maak hier gebruik van!”

Daarnaast is er recent een nieuwe subsidieregeling geopend om de bouw van seniorenwoningen te stimuleren. Ook heeft de provincie regelingen om de bouw van sociale huur en middenhuur te versnellen. “We bieden bovendien ruimte voor flexwoningen en ondersteunen diverse trajecten op het gebied van industriële woningbouw. We pakken als provincie onze rol waar het kan. Maar versnellen lukt alleen als we goed samenwerken. Alleen dan bouwen we een thuis voor iedereen.”

Reimar von Meding: “Ruimte zat voor urgente groepen in de stad”

Als we koppelkansen goed benutten, kunnen we het woningtekort terugdringen. Dit was de boodschap van Reimar von Meding (algemeen directeur van KAW architecten) tijdens zijn keynote. “We moeten niet tegen krachten vechten maar deze aanwenden om in beweging te komen. Zo is er ruimte zat voor urgente doelgroepen in de stad.”

Volgens Von Meding is er een mismatch tussen woningvoorraad en huishoudenssamenstelling. “We hebben in Nederland nog maar 26 procent gezinnen, met gemiddeld 1,5 of 1,6 kind. De meeste naoorlogse wijken zijn enorm uitgedund: van 3,5 naar 2,2 mensen per woning.”
Voorzieningen zijn ingericht op een grotere hoeveelheid bewoners. “Het is een belangrijke opgave om een bepaalde intensiteit overeind te houden. Daar zijn de voorzieningen ook op ingericht. Woningen en voorzieningen samen maken een stedelijke leefomgeving.”

Herverdeling

Naast de woningnood zijn er ook andere problemen: “We hebben te maken met wijken waar mensen wel een woning hebben maar soms geen geld om rekeningen te betalen. Door herverdeling van bestaande woningen, het beter benutten van restruimte en herstructurering kunnen we 600.000 tot 800.000 woningen toevoegen.”
In bestaande wijken kunnen we de fysieke aanpak aan de sociale aanpak koppelen. “Bijvoorbeeld door betaalde banen te realiseren in een wijk. Of door de doorstroming van mensen op leeftijd te bevorderen. Mensen willen vaak niet uit hun sociale omgeving weg en dus niet naar een andere wijk. Daar waar het lukt om mensen in hun nabije omgeving te laten doorstromen, zie je hoe goed dat werkt.”

Marjet Rutten: “Niet steeds het wiel uitvinden”

Bouwen is niet eenvoudig en wordt ook niet eenvoudiger. Er zijn miljoenen bouwmaterialen en regelgeving wordt steeds complexer. Klant en omgeving hebben bovendien steeds meer te wensen en te eisen. Maar er is ook een maatschappelijke opgave om te bouwen. Daarom is het belangrijk dat we niet iedere keer opnieuw het wiel uitvinden. En dat doen we nu wel, zo stelt keynote speaker Marjet Rutten, aanjager in de bouw. Zij legt uit hoe dit anders kan.

Eén van de oplossingen is industrialiseren: woningen bouwen in de fabriek. “Mensen zijn daar soms negatief over, maar zij zijn daarmee blijven hangen in de jaren ‘60. Het idee bestaat dat alles hetzelfde zou worden, maar dit is onzin. We moeten af van het imago dat industrieel bouwen lijdt tot minder mooie woningen. Het verschil tussen de jaren ‘60 en nu is dat we computers en digitalisering hebben. Daardoor kunnen we nu iedere woning in de fabriek op maat maken.”

Anders in de markt

Opdrachtgevers moeten hun plan bovendien anders in de markt zetten. “Begin niet met een uitgebreid pakket aan eisen. Laat je verrassen door wat er beschikbaar is en kies daar een product uit.” Dit geldt ook voor gemeenten: “Als iedere gemeente voor ieder project andere eisen stelt, dwingen we de bouw om iedere keer opnieuw het wiel uit te vinden. Gemeenten kunnen in plaats daarvan bijvoorbeeld ook een topmodel en basismodel hanteren.”

In algemene zin moet de overheid volgens Rutten zorgen voor voorspelbaarheid, ook al zijn er wel steeds nieuwe regels nodig. Tenslotte moet de overheid zorgen voor voldoende plancapaciteit.

Werksessie Industrieel bouwen

Er zijn in Nederland ondertussen veel succesvolle voorbeelden industriële bouwprojecten. Bedrijven die woningen industrieel bouwen zijn succesvol bij een (minimale) bezetting van 80 procent. Uit een inventarisatie onder de aanwezigen wordt beschikbare grond, geschikte bouwlocaties, regelgeving en de wil bij partijen om te bouwen als de belangrijkste hindernissen gezien. Als overheden hun rol pakken, kunnen hindernissen worden weggenomen.

Het Rijk moet de omslag maken van denken in economisch nut naar maatschappelijke waarde, meer regie nemen (minister voor wonen) en moet extra geld beschikbaar stellen, o.a. om de gemeentebegroting te verruimen voor extra capaciteit. Ook zou het Rijk wetgeving uniformer moeten maken (nultrede voor woningen) en aanpassen (bijvoorbeeld milieu).

De provincie moet werken met gebiedsgerichte regelgeving in plaats van regelgeving per project. Ook moet de provincie kunnen beschikken over voldoende compensatiegronden en experimenteerruimte bieden.
Bij gemeenten moet voldoende capaciteit (en geld) beschikbaar zijn om zachte in harde plancapaciteit om te zetten. Ook moet gemeenten bij ontwikkelingen eerst kijken wat men wil met een locatie en eerder bouwers bij de planontwikkeling betrekken. Erfpacht kan helpen om de betaalbaarheid te verbeteren.

Woningbouwcorporaties zijn interessant voor industriële woningbouw omdat ze vaak grotere projecten en continuïteit in projecten kunnen bieden. Corporaties zouden zijn gebaat bij een duidelijk overzicht van beschikbare producten en mogelijke opties, zodat een ontwerp aan de voorkant goed kan worden bepaald.

Eindconclusie is dat voor alle overheden geldt dat zij integraler, ‘slim’ kijken naar de opgave.

Werksessie Participatieve gebiedsontwikkeling

Hoe kan je (toekomstige) gebruikers en bewoners meenemen in het proces van gebiedsontwikkeling? Wat is het belang van participatie? En hoe kan je een participatietraject opzetten? Tijdens de sessie over participatieve gebiedsontwikkeling kregen we hierop antwoorden vanuit projectontwikkelaar Blauwhoed, de Gemeente Delft en EV Consultancy.

Het is nodig om gebiedsontwikkeling in co-creatie met (toekomstige) stakeholders op te zetten. Dit houdt in dat je in een aantal sessies samen met de stakeholders een plan voor het gebied vormgeeft. De kans op een succesvolle ontwikkeling is groter als je de behoeften ophaalt. Dit is dus geen informatieavondje, maar echt rond te tafel gaan zitten met de verschillende partijen.

Meebepalen

Hierbij is het belangrijk dat je afspreekt tot op welk niveau de stakeholders kunnen meebepalen. Daarnaast zou iedereen op ieder moment moeten kunnen meedoen. Maak basisinformatie beschikbaar en geef tussentijds terugkoppelingen. Participatie staat of valt bij heldere en transparante communicatie over het proces.

Volgens de pitchers moeten we de kaders vooral een beetje los durven laten en goed in contact blijven met de participatiedeelnemers. Dan kom je uiteindelijk tot een gebalanceerd resultaat!

Werksessie Bouwen voor specifieke doelgroepen

Wanneer we bouwen aan woonvormen met zorg en begeleiding, dan komt daar méér bij kijken dan bouwen alleen. Om een goed project neer te zetten, is het belangrijk dat we samenwerken met verschillende partijen en investeren in de gemeenschapsvorming. Dit bleek tijdens de deelsessie ‘Bouwen voor specifieke doelgroepen’.

Het betrekken van verschillende doelgroepen in onze woonopgave is zeer cruciaal. Vooral met oog op de provinciale doelstelling om een (t)huis voor iedereen te bouwen. Albert Leutscher van Cavant vertelde hoe dit proces eruit zag bij het realiseren van het Stougjeshof, een appartementencomplex waarin zelfstandig wonen, begeleiding en zorg samengaan. “We hebben van tevoren draagvlak gecreëerd door gesprekken aan te gaan met wijkbewoners. Ook hebben we verbinding gecreëerd door bewoners aan elkaar te koppelen en een hofmeester aan te nemen.”

Casper Huisman van vastgoedontwikkelaar Bouwinvest constateert dat er zeker een markt is voor het investeren in wonen met zorg. “Maar om een stabiel project te bewerkstellen moet er goed samengewerkt worden met zorginstellingen, gemeenten en lokale bewoners. Zorg dat je de maatschappelijke bestemming hebt en behoudt, dan heb je een mogelijkheid om te kiezen voor bouwen van woningen met zorg. Anders krijg je het niet voor elkaar.”

Andere sprekers tijdens deze bijeenkomst waren Richard Derksen (ministerie van BZK), Christoffel Klap (Ons Doel) en Marc Ketelaar (de Huischmeesters).

Werksessie Functies mengen binnen schaarse ruimte

Welke plek zou industriële werkgelegenheid moeten hebben in onze woonwijken? Deze vraag stond centraal tijdens de deelsessie over het mengen van functies. Gert-Joost Peek (eigenaar SPOTON consulting) stelt dat groothandels, leveranciers en autobedrijven uit de stad gejaagd worden in ruil voor woningen. Dit type bedrijven is echter gebaat bij een plek in de stad en zij zijn belangrijk voor werkgelegenheid. Daarom pleit Peek ervoor dat zij ruimte krijgen in woningbouwplannen.

Op dit moment ruimen gemeenten wel plek in voor bedrijven in woningbouwpannen, maar meestal alleen voor ‘lieve functies’. Volgens Jos van Boxtel van ontwikkelaar STEBRU zien we vaak verschillende hippe bedrijven in één pand of woningen met een sexy koffiezaakje op de begane grond. Het zware geschut, zoals groothandels of autobedrijven, heeft hier geen plek.

Binckhorst

Amy Stuik van UC Architects laat zien dat het ook anders kan bij bijvoorbeeld de herontwikkeling van de Binckhorst in Den Haag. Het ontwerp van Stuik toont een gebouw dat ruimte biedt aan grote industrie, waarbij zware machines nodig zijn. De lagen van het gebouw geven hiervoor de ruimte met hoogtes van zes meter en hellingen, waardoor de verschillende lagen in het gebouw bereikbaar zijn voor laden en lossen.

Werksessie Flexwonen

Flexwonen biedt mogelijkheden om snel te bouwen. Verplaatsbare woningen kunnen snel worden geplaatst en de procedures zijn korter. In hoeverre is flexwonen een oplossing voor spoedzoekers op de woningmarkt? Tijdens de deelsessie over dit onderwerp bleek het één van de oplossingsrichtingen die bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort.

De provincie Zuid-Holland ondersteunt gemeenten bij het realiseren van flewoningen. “Flexwoningen geven de woningmarkt een flexibele schil van goedkope woningen voor spoedzoekers”, aldus programmamanager Flexwonen Arnout Menkveld. “Arbeidsmigranten zijn traditioneel een grote groep die tijdelijk gehuisvest moeten worden. Maar er wordt nu ook veel plek gezocht voor statushouders, starters en gescheidenen.”
Ook Jeroen Hatenboer van het Expertteam Woningbouw bij RVO biedt gemeenten ondersteuning bij het realiseren van flexwoningen. “het is nodig om met een andere bril naar een stad te kijken in het kader van flexwonen. Je kijkt niet alleen naar nieuwbouwlocaties maar ook naar bestaande locaties voor flexwonen. Gemeenten kunnen veel hulp krijgen van RVO en de provincie. Het is alleen wel belangrijk dat ze daar gebruik van maken.”

Volgens Hatenboer zijn er veel vooroordelen over flexwonen: “Zo denken mensen nog steeds dat het over containerwoningen gaat. Terwijl flexwoningen nu volledig circulair en demontabel gemaakt kunnen worden. De woningen die er nu gemaakt worden, hebben niets meer te maken met de containerwoningen van vroeger. Dus ik zeg: hou op met het containerdenken.”

Volgens Arnout Menkveld zijn timing en framing belangrijk bij het realiseren van flexwoningen: “We framen de bewoners niet als zielige groepen maar als mensen zoals jij en ik. Bij de timing houden we rekening met veranderingen in de behoeften. Nu kunnen flexwoningen bijvoorbeeld worden benut voor het huisvesten van asielzoekers/statushouders, over een aantal jaar kunnen er studenten of andere doelgroepen gebruik van maken. Flexwonen is niet dé oplossing. Het is altijd een aanvullend alternatief.”

Werksessie Samen slimmer programmeren

Hoe kunnen overheden en marktpartijen beter samenwerken bij het programmeren van de woningvoorraad? Deze vraag stond centraal tijdens de deelsessie ‘Samen slimmer programmeren’. Het versnellen van de woningbouw is namelijk niet alleen een taak van de overheid. ‘We’ zijn er met z’n allen verantwoordelijk voor. De deelnemers zijn het eens. ‘Plannen zijn er genoeg. Maar het is nu tijd dat overheden en marktpartijen ze samen sneller realiseren’.

In de praktijk blijkt dat de afstemming tussen overheden en marktpartijen lang niet altijd ideaal verloopt. Gemeenten stellen vaak zo veel eisen aan woningbouwprojecten, dat het voor ontwikkelaars allerlei show-stoppers op werpt. Hierdoor worden veel plannen later werkelijkheid dan gepland en gehoopt.

Veel tijd kwijt

Ook vanuit de ontwikkelaars kan er veel beter; ingediende plannen zijn vaak onvolledig of bevatten fouten. Hierdoor zijn ambtenaren veel tijd kwijt met het beoordelen van voorstellen die bij voorbaat al niet kansrijk zijn. Het is voor gemeenten belangrijk om inzicht te krijgen in de vordering van de verschillende plannen. Hiermee kunnen zij een realistische inschatting maken van het aantal jaarlijks te realiseren woningen en de capaciteit die zij hier zelf voor nodig hebben.

Bouwstroom als recept voor betaalbare huizen

De woningcorporaties in de regio Haaglanden willen met slimme bouwoplossingen sneller meer woningen realiseren. Bij de afsluiting van de Verstedelijkingsconferentie hebben Mohamed Baba (voorzitter Sociale Verhuurders Haaglanden en bestuursvoorzitter Haag Wonen) en Lucas de Boer (bestuurlijke trekker Bouwstroom Haaglanden en directeur-bestuurder Rondom Wonen) de Bouwstroom Haaglanden als gezamenlijk project geïntroduceerd en hun inzet kenbaar gemaakt.

Op 27 september 2021 is de intentieverklaring ondertekend door 12 bestuurders van woningcorporaties in de regio Haaglanden. Bij de afsluiting van de Verstedelijkingsconferentie gaf gedeputeerde Anne Koning aan dat de bouwstroom kan rekenen op steun van de provincie. Ook riep ze andere gemeenten en regio’s op om ook een bouwstroom te ontwikkelen.

Niet alleen het ontbreken van voldoende personeel in de bouw, de schaarste aan grondstoffen en de grote vraag veroorzaken hoge bouwkosten, maar ook de manier waarop nu vaak nog wordt gebouwd, speelt een rol bij de kosten. De opgave is groot, het tempo van bouwen moet omhoog en er is beperkte investeringscapaciteit bij de corporaties. Daarom wordt gezocht naar andere manieren om de opgave in te vullen. Eén van de manieren is het bundelen van de inkoop in een bouwstroom. Ook conceptueel en industrieel bouwen bieden een oplossing, evenals het versimpelen van vergunningen en procedures.

In een bouwstroom werken gemeenten, corporaties en de provincie intensief samen. Daardoor wordt het mogelijk om in vrijwel alle marktsegmenten sneller en goedkoper nieuwbouw te realiseren. De woningzoekenden zijn zo sneller geholpen aan een woning die voor hen als thuis voelt.